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Le 09 Juillet 2019

Les étapes d'un achat ou d'une vente immobilière

Le 14 Juin 2019

Comment optimiser ses chances de faire un bon premier achat immobilier ?  

Le 02 Mai 2019

La visite virtuelle

Le 04 Avril 2019

L’état du marché locatif sur Aix en Provence au début de l’année 2019

Le 06 Mars 2019

La valorisation immobilière

Le 15 Février 2019

La nouvelle Loi Pinel dans l’ancien ou Loi Denormandie

Le 09 Janvier 2019

La loi ELAN

Le 03 Décembre 2018

Les diagnostics obligatoires en cas de vente ou de location d'un bien

Le 09 Juillet 2019
Les étapes d'un achat ou d'une vente immobilière

Les étapes d'un achat ou d'une vente immobilière


Offre d’achat :
Aux termes de votre recherche et après avoir visité plusieurs biens, vous prenez la décision de vous engager sur le bien qui réuni le plus de vos critères et qui vous semble raisonnable en terme de prix. Vous décidez donc de faire une offre d’achat.

Le choix du notaire :
L’offre d’achat doit donc être confirmée par la signature d’une promesse de vente ou d’un
compromis de vente chez un notaire. Les deux parties peuvent choisir le même notaire ou chaque partie peut choisir le sien. La signature de cet avant contrat se fait dans ce cas en « double minute ». Les frais de notaire ne sont pas dans ce cas majorés.

Promesse de vente :
Contrat Unilatéral (elle n’engage que le vendeur) ou le vendeur réserve le bien à l’acheteur qui verse une indemnité d’immobilisation du bien d’environ 10% du prix de vente.

Compromis de vente :
Contrat Bilatéral (il engage les deux parties) ou le vendeur s’engage à vendre le bien à l’acquéreur qui lui s’engage à l’acheter. Cela ne nécessite pas de versement d’indemnité mais il y a possibilité d’y ajouter des clauses suspensives.
Le vendeur ne peut pas se rétracter s’il accepte une somme précise ou une offre « au prix » de la part de l’acquéreur.

Concernant les acquéreurs :
L’acompte versé au moment de la signature du compromis chez le Notaire vient donc en déduction des frais de Notaire si la vente se réalise. Il peut également servir de dédommagement au vendeur si l’acquéreur ne veut pas signer l’acte définitif de vente alors que toutes les conditions sont réunies. Le vendeur peut demander jusqu’à 10% du prix de vente en dédommagement. C’est ce que l’on appelle « la clause pénale).

Depuis le 1er Janvier 2015, tous les paiements d’un montant supérieur à 3.000€ reçus ou émis par un notaire pour le compte des parties à acte reçu et donnant lieu à publicité foncière doivent obligatoirement être réalisés par virement bancaire.
Les notaires ne peuvent plus accepter de chèques (même chèque de banques), pour le paiement des actes notariés donnant lieu à publicité foncière qu’ils établissent. Le non respect de ces obligations est passible d’une amende.
Les acquéreurs ont toutefois le droit de se rétracter pendant un délai de 10 jours (sauf pour un acquéreur professionnel qui ne bénéficie pas du délai de rétractation).

Concernant le vendeur :
Il a l’obligation de faire établir l’ensemble des diagnostics de vente qui sont obligatoires. Vous pouvez retrouver la liste de ces diagnostics à fournir lors d’une vente sur notre blog: https://bit.ly/2DJeYFb

Lors de la vente d’un lot de copropriété, d’autre renseignements doivent être indiqués par le
vendeur au moment de l’avant contrat (compromis de vente ou promesse de vente) :
- Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiants
s’ils ont été publiés.
- Les procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété des trois années précédant la signature de l’acte.
- Le carnet d’entretiens de l’immeuble

Mais il doit également fournir les documents relatifs à la situation financière de la copropriété
Vendeur. Ce document appelé pré état daté est fourni par le Syndic de l’immeuble et va fournir les précisions suivantes :
- Montant des charges courantes du budget prévisionnel
- Montant des charges payées par le vendeur au titre des 2 derniers exercices comptables en dehors du budget prévisionnel.

Sauf si le budget prévisionnel est inférieur à 15 000€, le vendeur doit présenter :
- Les sommes restant éventuellement dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires
- Les sommes à la charge de l’acquéreur auprès du syndicat des copropriétaires
- L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des
fournisseurs.
En l’absence de ces documents lors de la vente, le délai de rétractation ou de réflexion
commence à courir le lendemain de la communication des ces documents à l’acquéreur.

Après l’avant contrat :
La demande ou non de prêt
Plusieurs délais courent à partir de la signature de l’avant contrat et il se passe en général environ 3 mois entre la date de signature de l’avant contrat et l’acte définitif de vente.

Le premier délai est le délai de rétractation :
D’une durée de 10 jours à compter du lendemain de la présentation de l’avant contrat par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Les acquéreurs n’ont à justifier d’aucun motif et pourront récupérer alors intégralement leur dépôt de garantie dans un délai de 21 jours maximum à compter du lendemain de la date de la rétractation.

Le deuxième délai est le délai d’obtention d’un prêt :
Il est accordé en principe un délai de 2 mois aux acquéreurs pour obtenir leur réponse de leur banque
Que l’acquéreur recourt à un prêt ou non, l’acte de vente doit mentionner une indication sur le financement.
Lorsque l’acte indique que le prix est payé à l’aide d’un prêt immobilier, celui-ci doit contenir une condition suspensive légale de l’obtention du/des prêts immobiliers. C’est une
disposition légale.
Si l’acquéreur n’obtient pas son crédit, il a le choix de poursuivre la vente (s’il dispose d’une autre source de financement) ou d’y renoncer. Dans ce dernier cas, il récupère son dépôt de garantie sauf s’il est de mauvaise foi (par exemple, s’il formule une demande non conforme aux prévisions de l’avant contrat)
Attention : Si l’acquéreur n’entend pas solliciter de prêt, il doit apposer une mention manuscrite précise en ce sens sur le compromis de vente.

L’acceptation de l’offre de prêt :
Une fois l’accord de la banque obtenu, il va se passer environ un mois avant la signature de l’acte définitif chez le Notaire.
Lorsque l’offre de prêt est émise par la banque, et qu’elle est envoyée au domicile de l’acquéreur, ce dernier ne peut pas l’accepter avant l’expiration d’un délai de 11 jours après sa réception. C’est ce que l’on appelle le délai de « la loi Scrivner ».

Pendant tout ce laps de temps, le notaire vérifie un certain nombre d’informations : si le vendeur est bien propriétaire, les précédents titres de propriété, la situation du bien au regard des règles d’urbanisme, les servitudes, la situation hypothécaire du bien.

Parfois, le bien est situé dans une zone où la commune peut exercer un droit de préemption
urbain. Cela signifie qu’elle est propriétaire, pendant 2 mois (3 mois dans certains cas), pour
l’acquérir en vue de réaliser un projet d’intérêt général.
L’acte de vente :
Le déroulement de la vente se passe comme ceci : Le jour prévu de la signature, les parties se rendent à l’étude, le notaire leur donne lecture de l’acte. Le vendeur leur remet les clefs en contrepartie du paiement complet du prix de vente au notaire.

Qui peut le signer ?
Le jour J, les deux parties doivent être présentes pour apposer leur signature à l'acte de vente. Si l'achat ou la vente se fait en indivision (conjoints, fratrie...), ils doivent tous être présents pour parapher le contrat. En cas d'absence, il est possible de se faire représenter au moyen d'une procuration.

Les Frais de notaire :
À la signature d'un acte de vente, le notaire facture un ensemble de prestations généralement appelées "frais de notaire". Mais ces frais sont essentiellement composés d'impôts et taxes reversés à l'État. Ils représentent environ 8% du prix de vente pour un logement ancien et entre 2 et 3% pour un bien neuf.


La répartition des frais de notaire :

Impôts et taxes 80 %
Les notaires ont pour mission d'en assurer la collecte, car c'est environ 80 % des frais d'acquisition qui seront reversés au Trésor Public. Ils reviennent à l'État ou aux collectivités locales.
La part des impôts et taxes varie selon la nature de l'acte (vente, donation...), le type de bien
(habitation, commerce, terrain) et sa valeur.

Frais et débours 10 %
Représentant 10 % du coût d'acquisition, le règlement des frais et débours sert à rémunérer les intervenants qui produisent les pièces nécessaires à la rédaction de l'acte.
Il s'agit par exemple de documents d'urbanisme, de l'extrait cadastral de l'immeuble, des
documents demandé au syndic lors d'une acquisition en copropriété...
Dans un souci constant d'assurer la sécurité juridique des transactions et leur publicité foncière, le notaire a besoin de ces documents pour établir l'acte authentique.

Émoluments et formalités 10 %
Encore appelés "déboursés" ils représentent environ 10 % des frais d'acquisition payés par
l'acquéreur, ces émoluments sont destinés à rémunérer le notaire et à payer les documents
nécessaires à la réalisation de l'acte. Cela correspond notamment aux vérifications d'état civil.
La rémunération du notaire est calculée suivant un barème proportionnel, fixé par décret (du 8 mars 1978) portant fixation du tarif des notaires, et modifié le 17 février 2011).